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法律咨询:
当我母亲还活着的时候,她做了一份特别的委托书,授权Sarah每月收取她租给房客公寓的租金。Sarah每年年底都要把她收取的租金交给我母亲。当我母亲去世时,我们发现Sarah虽然知道我母亲的去世,但她仍然每月收取我母亲公寓的租金。当我们告诉她,我们现在将收取公寓的租金时,她拒绝了,并坚持说她是我母亲在特别授权书中唯一授权为她代收租金的人。我们现在想知道,母亲去世,Sarah是否仍能代表她行事,收取她房产的租金?请告诉我们。  

案例剖析: 
看来,在你母亲还活着的时候签署了一份特别授权书,授权Sarah有权收取上述租金。考虑到有一份特别授权书,看来你母亲和Sarah之间存在一种委托代理关系,你母亲作为委托人,指定她Sarah作为她的代理人,为她收取租金。这种关系属于菲律宾民法典所涵盖的代理合同。
  根据该法第1868条,委托人授权代理人与第三方的交易中代表他/她行事。为合法地体现这种委托代理关系,特发一份委托书。赋予代理人的职权范围限于特别授权书规定和列举的范围。在特别授权书中可以说明的限制之一是授予代理人的授权的有效期。特别授权书未表明其有效期的,该代理权仍可以通过不同方式取消。
  根据《菲律宾民法典》第1919条,委托代理关系取消的方式之一是委托人死亡。根据判例,代理人在其委托人死亡后的任何行为从一开始就无效,除非该代理是为了委托人和代理人的共同利益而设立的;(RamonRallosvsCA,GRNo.L-24332,1978年1月31日,波南特:菲律宾前协理法官塞西莉亚·穆尼奥斯帕尔马)。
  换言之,一般的规则是,委托人的死亡使代理人的权力失效。将这一法律原则应用于你母亲的情况,你母亲赋予Sarah的权力在你母亲死后立即生效,特别是考虑到她知道她的死亡。
  因此,Sarah已经没有法律权利代表你母亲为她收取房产租金。如果她坚持代表你母亲根据上述特别授权书行事,这种行为可以在法律上受到质疑,因为在她的委托人去世后,她的权力已经被视为无效。
  我们认为有必要指出,这一意见完全基于你所叙述的事实和我们对此的剖析。当事实被改变时,意见可能会有所不同。我们希望能在这件事上对你有所启发。
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